عامل گرانی روزهای اخیر در بازار رهن و اجاره چیست؟
به گزارش راهبرد معاصر؛ در حالی که تقریبا 50 الی 60 روز به شروع فصل نقل و انتقالات و اوج گیری بازار رهن و اجاره باقیمانده است، شاهد رشد مستمر و چشمگیر در این بازار هستیم. مشاهدات میدانی پژوهشگران ما حکایت از رشد نزدیک به 10 درصدی قیمت رهن و اجاره طی دو هفته اخیر دارد و متاسفانه روز به روز بر التهاب این بازار افزوده می شود. آنچه تعجب برانگیز است، عدم دخالت متولی اصلی بازار مسکن یعنی وزارت راه و شهرسازی و به عبارت دقیق تر معاونت مسکن و ساختمان این وزارتخانه است.
3 عامل کلیدی در افزایش اجاره بها
بررسی ها نشان می دهد مهم ترین عوامل تعیین کننده اجاره بها در شرایط با ثبات و آرام اقتصادی عبارت اند از: قیمت واحد مسکونی، سن بنا، موقعیت جغرافیایی، امکانات جانبی از جمله آسانسور و پارکینگ، دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی، دسترسی به اماکن تفریحی و ... است، اما زمانی که شرایط کلی اقتصاد کشور از ثبات معناداری برخوردار نباشد، عوامل داخلی و بیرونی بسیاری می تواند بر سطح اجاره بها تاثیر گذار باشد.
در شرایط فعلی، تعیین اجاره بها در ایران به متغیرهای کلان اقتصادی اعم از دلار، طلا، نقش مخرب سفته بازان و انفعال سیاست گذار وابسته است. داده های تاریخی نشان می دهد قیمت مسکن و به تبع آن اجاره بها پس از یک وقفه زمانی هم جهت با نرخ ارز و طلا تغییر قیمت را تجربه می کند. حال سوال اینجاست که چرا با وجود ثبات نسبی در بازار ارز و طلا، شاهد رشد در بازار مسکن و به ویژه بازار رهن و اجاره هستیم؟ برای پاسخ به این سوال می توان سه عامل کلیدی را مطرح نمود: 1. انتظارات آتی از افزایش قیمت ها و کاهش ارزش پول ملی، 2. نقش مخرب دلالان و سفته بازان و 3. انفعال متولی بازار.
- انتظارات افزایشی قیمت ها: به نظر می رسد یکی از عوامل اصلی در ناهمخوانی اجاره بها و سطح توانایی خانوار، نگرانی از افزایش قیمت ها در سال 98 است. صاحبان مسکن اجاره ای از بیم کاهش ارزش پول ملی، قیمت هایی فراتر از ارزش واقعی بنا را به بنگاه های معاملاتی پیشنهاد می دهند و از سوی دیگر مستاجران نیز از بیم تشدید افزایش قیمت ها، به اجاره بهای غیرواقعی تن می دهند. کافی است در یک منطقه و یا ناحیه یک معامله غیرواقعی به لحاظ ارزش شکل بگیرد، این معامله می تواند نقطه اتکا و جهت دهنده به سایر معاملات مسکن در آن منطقه باشد.
- نقش مخرب دلالان و سفته بازان: آنچه که زمینه فعالیت سفته بازان و دلالان در بازار مسکن را فراهم می آورد، عدم همخوانی میان عرضه و تقاضا در بازار است. کاهش تولید مسکن در برابر افزایش تشکیل خانواده ها دلیل دیگری بر افزایش نرخ اجاره بهاست. در حالی که در کشور سالانه یک میلیون نیاز جدید در حوزه مسکن ثبت می شود. در چنین شرایطی دلال ها منجر به افزایش نرخ مسکن می شوند. در شرایطی که در کشور نزدیک به سیصد هزار واحد مسکونی تولید می شود، باقیمانده نیاز به مسکن، عرصه را برای حضور دلالان باز کرده و منجر به قیمت گذاری و افزایش اختیار قیمت گذاران این حوزه اعم از دلال یا مالک می شود. زمانی دست دلال از بازار مسکن کوتاه می شود که تولید متناسب با نیاز روز باشد، در این هنگام است که مستاجر تعیین کننده خواهد بود.
- انفعال متولی بازار: آنچه بیش از پیش مشکلات مستاجران را افزایش داده، عدم وجود نهاد یا مرجع ناظری بر تعیین اجاره بهاست. سامانه ای که بتواند مالکین را ملزم به تعیین قانون پرداخت اجاره متناسب با شرایط ملک، تورم و نیاز جامعه کند. از سوی دیگر اتخاذ قوانین مالیاتی، تعزیراتی و قضایی برای مبارزه با اقدامات مفسدانه سوداگران حائز اهمیت است. اولین راهکار جهت جلوگیری از افزایش نرخ اجاره بها اهتمام دولت ها به ساخت مسکن و ایجاد توازن و کاهش واسطه گری و دلالی در این حوزه است.
تصویری از آینده بازار مسکن/ بازار مسکن کاهشی نخواهد شد
هر چند در وضعیت فعلی، به دلیل وجود شرایط نامطمئن در بازار مسکن و سایر بازارها، ارائه تصویر روشن از آینده امکان پذیر نیست، اما دستیابی به برآورد محتاطانه بازار به منظور ارائه محتمل ترین سناریوها و نزدیک‌ترین تصویر از آینده بازار مسکن به واقعیت، به واسطه شناسایی، معرفی، تشریح و بررسی مهم ترین متغیرها و پارامترهای موثر بر بازار مسکن در سال جاری امکان پذیر است. آنچه شرایط بازار مسکن در سال ۹۸ را خاص و ویژه کرده است به وضعیت سایر متغیرهای اثرگذار بر این بازار از بیرون بازار ملک (متغیرهای بیرونی) مربوط می شود؛ وجود انتظارات تورمی، عدم قطعیت در سایر بازارها، نوسانات پی در پی قیمتی در بازار ملک از ناحیه شوک های ارزی، شرایط ویژه سیاسی و بین المللی مرتبط با ایران و به تبع آن موضوع تحریم ها و سایر فاکتورهایی که به خصوص طی یک سال گذشته منجر به بروز نوسان و التهاب در بازار مسکن شد، آینده بازار مسکن را در شرایطی مبهم قرار داده است.
نکته حائز اهمیت دیگر آن است که بر‌خلاف تعدادی از کارشناسان، پیش بینی تیم پژوهشی "راهبرد معاصر" نشان می دهد که کاهش قیمت مسکن در بازار رخ نخواهد داد. هر چند ممکن است برخی از قیمت های غیرواقعی ارائه شده توسط فروشندگان در این بازار کاهش یابد، اما کاهش قیمت معاملاتی با توجه به بهای تمام شده فعلی واحدهای مسکونی، بسیار بعید به نظر می رسد. نکته دیگری که می تواند مانع کاهش قیمت‌ها شود، مقاومت ذهنی فروشندگان به دلیل یکسان نبودن میزان افزایش قیمت مسکن در مقایسه با افزایش قیمت ارز است. با توجه به این موضوع، بسیاری از فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نخواهند بود و به همین دلیل تصور کاهش قیمت چندان منطقی به نظر نمی رسد.
بهره سخن
با توجه به مباحث عنوان شده در بخش های قبل می توان بازار مسکن را در دو بازه زمانی کوتاه مدت و بلندمدت مورد بررسی قرار داد. در کوتاه مدت و هم زمان با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات شاهد افزایش نسبی قیمت ها در بازار خواهیم بود، اما این روند نمی تواند در بلند مدت ادامه پیدا کند، چرا که خانوار از قدرت خرید لازم برای افزایش چشمگیر اجاره بها برخوردار نبوده و در شرایط فعلی هم از ثروت خود و نه درآمد ماهانه و پایدارشان برای پرداخت اجاره بها استفاده می کنند. بنابراین در بلند مدت سناریوی محتمل حاکم شدن رکود تورمی در این بازار است و تا زمانی که سمت عرضه یا تقاضا تحریک نشود شاهد افزایش قیمت های شدید نخواهیم بود.
شغلی بهتر از صاحب خانه بودن سراغ دارید 4 یا 5 خانه میخرید نه تجربه میخواد که بخواد سختی بکشی و کاری یاد بگیری و نه میخواد دانشگاه بری خانه ملک شماست مال شماست یا هتل آپارتمانش میکنی روزی 500 هزرا تومن میگیری که ممکنه 10 روز در ماه خالی بمونه و یا اجاره میدی 100 میلیون با 5 میلیون هر ماه مستاجر بیچاره کار میکنه سختی میکشه میده به شما التماست هم میکنه تعظیم و تکریم هم بیچاره میکنه سالم تحویل دادی سالم تحویل میگیری هر چقدر دلت خواست اجاره میدی کسی هم کنترل نمیکنه قانونی هم نیست که جلوی تو رو بگیره مالیات هم اصلا نمیدی هر چقدر میگیری میزاری تو جیبت حالش رو میبری خرج داری دیگه وضعیت اقتصادی مردم هم خرابه وتو هم از این آشفته بازار بی قانون و بی حساب و کتاب هر چی میتونی پول در میاری نه سازمان بازرسی و نه قوه قضاییه و نه شهرداری و نه مجلس و نه دولت هم نمیتونند با این قانون های فعلی جلوی صاحب خونه ها رو با این اجاره بهای کلان بگیرین خوب شغل بدون دردسر و مفتی هست اگر مغازه داشته باشی باید مالیات بدی و جواز کسب داشته باشی دائم بازرسی میشی و دارایی میاد ، شهرداری میاد گیر میده باید یه 100 نفر جواب پس بدی اما خانه که داشته باشی سرمایه گزاری کردی امسال میخری 500 میلیون سال دیگه با برنامه ریزی دقیق دولت میفروشی سه 3 میلیارد از هر طرف که نگاه کنی برد با صاحب خونه هست و کسی جرات حرف زدن نداره اصلا دلت نمیخواد اجاره نمیدی دولت هم که قانونی هنوز برای خانه ها و منازل مسکونی خالی تصویب نکردن که بخواهد مالیات بدی پس راحت باش هر چی میتونی ظلم کن و در بیار و خرج کن قانون جنگل هست بنگاهها هم آتیش بیار معرکه شدن برای سود خودشون برات گرونتر اجاره میدن و گرونتر میفروشن چون اساسا سود بنگاه تو این کاره دولت هم به فکر خودشه مردم خونه ندارن خوب بخرن اما چطوری معلوم نیست نمیتونن با این وضع اجاره بدن خوب برن تو چادر زندگی کنن این یک مساله مهم معیشتی مردم هست اصلا شوخی بردار نیست (شهردار برلین مصوب کرد که تا 5 سال کسی اجازه نداره اجاره بهای مسکن رو اضافه کنه) حقوق کارمندان دولت امسال 20 درصد اضافه شده باید قانونی باشه که به صاحب خانه گوشزد کنه که شما به اجاره سال قبل فقط 20 درصد میتونی اضافه کنی وگرنه مورد پیگیری قضایی و مالیاتی قرار میگیری از قرار معلوم به خاطر وضعیت آشفته اقتصادی صاحبان خانه های مسکونی بعضا تا 200 درصد اجاره بها رو بالا بردن و قانون مشخصی وجود نداره که با اونا برخورد کنه چطور ممکنه کسی حقوقش 20 درصد اضافه بشه و بتونه اجاره بهای با افزایش 200 درصدی رو پرداخت کنه مگه ممکنه اگر شرایط اقتصادی بده برای مستاجر که بدتره متاسفانه بعضی ها از این را امرار معاش میکنن و هر چی اجاره بدی کم هست براشون و مدام به گرانی مسکن دامن میزنن و دنبال کار دیگری برای خودشون نیستندولت کاری انجام نمیده و قوه قضاییه میگه ما ورود نمیکنیم مگر کسی شکایت کنه سازمان بازرسی هم که میگه به ما مربوط نیست سامانه 124 میگه مربوط به اصناف میشه قانونی هم وجود نداره ظاهرا برای افزایش اجاره بها در سال آینده یعنی هر کی صاحبخانه هست ملک خودشه مال خودشه امسال میخواد 5 برابر اجاره بگیره وهیچ مالیاتی هم نمیپردازه و یا خالی بزاره باشه به کسی ربطی نداره متاسفانه نصف منازل مسکونی شیراز و صدرا خالیه دولت و مجلس محترم کم کاری کرده اند قرار بود منازل مسکونی شامل مالیات سنگین شوند و قانون مشخصی تدوین بشه که کسی نتونه از این اوضاع آشفته سوءاستفاده بکنه قانون جنگل که نیست هر کس هر کاری خواست انجام بده دقیقا مصداق گران فروشی و کم فروشی هست وقتی دولت کاری نکنه یعنی تایید میکنه که شما که صاحب خونه هستید هر کاری میخواهید انجام بدین مستاجر بدبخت تو این شرایط چکار کنه خونه هم نمیشه خرید با این حقوق و شرایط فعلی ، اما با این شرایط مردم نمیدونن چکار کنن و دیگه نمیشه این شرایط رو تحمل کرد باید دولت و قوه قضاییه و مجلس و سازمان بازرسی و نهاد های زیربط کاری انجام بدن قبل از اینکه دیر بشه و مردم آواره بشوند ،استانداری محترم با اجاره بهای سنگین و گرانفروشی لطفا مقابله کنید مردم دیگه تحمل آوارگی تو شهر خودشون رو ندارن به خدا دارن چادرنشین میشن از این همه بی قانونی هر کی صاحب خونه هست هر کاری خواست انجام میده انگار قانون و حساب و کتابی نیست لطفا این وضعیت رو کنترل کنید روی خونه های خالی مالیات ببندیدو یه قانون مشخص برای افزایش اجاره بها مشخص کنیدتا کسی نتونه سوئ استفاده کنه | هنوز بعد از 8 ماه از سال 98 گذشته قیمت ها کم که نشده هیچ بیشتر هم شده دولت به وعده هایش عمل نکرده (تو 76 سال گذشته یه واحد مسکونی توسط دولت ساخته نشده )و مجلس و دولت بر روی خانه های خالی مالیاتی وضع نکردند و کسانی را که بیش از 2 خانه دارن را مشمول پرداخت مالیات نکردن و همه آپارتمانها را مبله اجاره میدهند هیچ کنترلی نیست اصلا روی بنگاهها و قیمت ها نظارتی نیست دقیقا میخوان مردم کوچ اجباری به کشورهای دیگه کنند وگرنه این همه سوء مدیریت و بی فکری و ندانم کاری و عدم کنترل و مدیریت محاله فقط به خدا پناه میبریم شده شغلشون یا کسانی را که خانه خریدن به عنوان سرمایه گذاری اما خانه خالیست اگر قانون درستی باشه نباید اینقدر بی منطق اجاره بهای مسکن بالا بره که حتی از توان کارمند حقوق بگیر دولت خارج باشه دیگه چه برسه به کارگرو مستاجر بینوا(حکایت غذای بیرون بر شده چلو خورشت روقیمت زده 24000 هزار تومن میگی چرا قیمت غذای شما 15 هزارتومن گرونتره میگه گوشت بره رومانف با برنج ایرانی هست همینو تو همین خیابون با کیفیتی بالاتر دارن میفروشن 15000 تومن ) اگر قانون مشخص باشه باید بگن چلو خورشت با گوشت گوسفندی و برنج ایرانی این مقدار این قیمت همه با یک قیمت بفروشن نه هر کی مثل اجاره بها هر چقدر دلش خواست بفروشه و یا اجاره بده این امر را دولت گذاشته بر عهده اصناف ، متاسفانه اصناف به مردم رحم نمیکنن خود رییس اصناف یا بنگاه املاک داره یا رستوران مطمئنا به ضرر خودش کاری انجام نمیده باید قانون طوری تنظیم شده باشه که برای هر دو طرف معامله سود باشه نه به نفع اصناف فقط و صاحبان منازل مسکونی عامل اصلی گرانی مسکن و رهن و اجاره بانگاه ها یا همون املاکی ها هستن که بخاطر کمیسیون خودشون رو بیشتر کنن قیمت ها رهن و اجاره رو بالا میبرن البته تمع صاحب خانه های خدا نیامرزم است. ولی عامل اصلی املاکی ها هستن که به صاحب خانه های سودجو نخ میدهند. نظارت باید بر املاکی باشه اتحادیه املاکی ها موظفه که نظارت کنه اتحادیه محترم املاک خواهشا به این مشکل مردم رسیدگی کنید تورو خدا جلوی آدمای یا همون املاکی یا صاحب خانه های سودجو رو بگیرید. هنوز بعد از 8 ماه از سال 98 گذشته قیمت ها کم که نشده هیچ بیشتر هم شده دولت به وعده هایش عمل نکرده (تو 76 سال گذشته یه واحد مسکونی توسط دولت ساخته نشده )و مجلس و دولت بر روی خانه های خالی مالیاتی وضع نکردند و کسانی را که بیش از 2 خانه دارن را مشمول پرداخت مالیات نکردن و همه آپارتمانها را مبله اجاره میدهند هیچ کنترلی نیست اصلا روی بنگاهها و قیمت ها نظارتی نیست دقیقا میخوان مردم کوچ اجباری به کشورهای دیگه کنند وگرنه این همه سوء مدیریت و بی فکری و ندانم کاری و عدم کنترل و مدیریت محاله فقط به خدا پناه میبریم